아파트 등기비용 계산기
아파트 등기비용은 서울에서 시가표준액 4억 원(매매가 6억 원) 아파트를 사면 국민주택채권 매입액 10,400,000원, 등기신청수수료 18,000원, 인지세 150,000원입니다. 채권은 사서 바로 팔면 그날 할인율만큼만 부담하므로 실제 비용은 매입액보다 훨씬 작고, 취득세 6,600,000원은 따로 냅니다.
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상세 조건
다음에 보통 계산하는 것: 취득세(등기 전에 납부) · 집 살 때 총 필요자금
소유권이전등기 비용: 취득세·채권·수수료·인지세
소유권이전등기 비용은 취득세, 국민주택채권 할인 비용, 등기신청수수료, 인지세 네 가지가 기본이고 법무사에게 맡기면 보수가 더해집니다. 이 가운데 가장 큰 것은 취득세이며, 6억 원 아파트(85㎡ 이하, 1주택)라면 취득세·지방교육세가 6,600,000원, 나머지 세 항목은 채권 할인 비용을 빼고 168,000원입니다.
| 항목 | 금액(서울, 시가표준액 4억) | 근거 |
|---|---|---|
| 취득세·지방교육세 | 6,600,000원 | 지방세법 제11조·제151조 |
| 국민주택채권 매입액 | 10,400,000원 | 즉시 매도하면 할인 비용만 부담 |
| 등기신청수수료 | 18,000원 (전자 10,000원) | 수수료규칙 제5조의2·제5조의5 |
| 인지세(매수인 보관 1통) | 150,000원 | 인지세법 제3조 |
인지세는 계약서 1통마다 붙고(인지세법 제3조②) 공동 작성자가 함께 낼 의무가 있으며(제1조②), 나눠 내는 방법은 계약 때 정합니다. 계산기는 매수인이 보관하는 1통 기준입니다. 주택 매매계약서는 1억 원 이하면 비과세, 1억 원 초과 10억 원 이하는 150,000원, 10억 원 초과는 350,000원입니다. 등기신청수수료는 2025년 8월 1일부터 방문 18,000원, 전자신청 10,000원으로 바뀌었습니다.
국민주택채권 매입률과 즉시매도 비용
국민주택채권은 등기할 때 시가표준액에 매입률을 곱한 만큼 반드시 사야 하는 채권이고, 산 즉시 은행에 되팔면(즉시매도) 할인 비용(고객부담금)만 냅니다. 매입률은 주택도시기금법 시행령 별표가 시가표준액 구간과 지역(특별시·광역시 / 그 밖)으로 정합니다. 같은 시가표준액 4억 원이라도 그 밖의 지역이면 매입액이 8,400,000원으로 줄어듭니다.
| 시가표준액(주택) | 특별시·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2,000만 원 이상 ~ 5,000만 원 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 5,000만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억 원 이상 ~ 1억 6,000만 원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억 6,000만 원 이상 ~ 2억 6,000만 원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억 6,000만 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억 원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
매입액은 1만 원 단위로 맞추는데, 1만 원 미만 끝수가 0.5만 원 이상이면 1만 원으로 올리고 0.5만 원 미만이면 버립니다(시행령 별표 제4호). 할인율은 채권 시장 금리에 따라 매일 바뀌는 값이라 고정된 공식 숫자가 없으므로, 등기하는 날 주택도시기금 누리집의 '채권매도단가/수익률/할인율'·'고객부담금조회'나 채권을 사는 은행에서 확인해 계산기에 넣으세요. 매매가 아닌 상속(증여 등 무상취득 포함)은 시행령 별표 부표 제15호 나목의 별도 표를 쓰며, 이 계산기는 매매 표로만 계산합니다.
신축아파트 등기비용은 분양가로 계산
신축아파트 등기비용은 시가표준액이 공시되기 전이면 분양가(취득당시가액)를 시가표준액으로 보고 채권을 계산합니다. 서울에서 분양가 6억 원 아파트는 채권 매입액이 18,600,000원으로, 시가표준액 4억 원인 기존 아파트(10,400,000원)보다 많습니다. 취득세도 분양가를 기준으로 하며, 발코니 확장비 같은 옵션 대금이 계약에 포함되면 취득가액에 들어갑니다.
소유권이전등기서류 목록
소유권이전등기서류는 매도인이 준비할 것과 매수인이 준비할 것으로 나뉩니다. 등기는 매도인(등기의무자)과 매수인(등기권리자)이 함께 신청하는 것이 원칙이라(부동산등기법 제23조), 셀프로 하더라도 매도인 서류를 잔금 때 받아야 합니다.
| 누가 | 서류 | 근거 |
|---|---|---|
| 매도인 | 등기필정보(등기권리증), 부동산 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재, 방문신청), 주민등록표 초본(주소 증명) | 등기법 제50조, 규칙 제60조·제46조 |
| 매수인 | 주민등록표 등·초본, 취득세 영수필확인서, 국민주택채권 매입 내역, 수수료 영수증 | 규칙 제46조, 지방세법 제20조 |
| 공통 | 매매계약서(등기원인 증명), 거래계약신고필증, 건축물대장 등 부동산 표시 증명, 신청서, 토지거래허가구역이면 토지거래허가증 | 규칙 제46조·제124조 |
아파트 셀프등기, 셀프 등기 하는 방법
아파트 셀프등기는 법무사 없이 매수인이 직접 소유권이전등기를 신청하는 것이고, 절차는 잔금 → 취득세 납부 → 채권 매입 → 수수료 납부 → 등기소 접수 순서입니다. 등기소를 찾아가는 방문신청과 대법원 인터넷등기소의 전자신청 중 고를 수 있는데, 전자신청은 매도인·매수인 모두 인터넷등기소 사용자등록과 인증서가 있어야 합니다(부동산등기규칙 제67조).
- 잔금일에 매도인 서류(등기필정보·인감증명 등)를 받습니다
- 위택스나 구청에서 취득세를 신고·납부하고 영수필확인서를 받습니다
- 은행에서 국민주택채권을 사고 바로 팔아 할인 비용만 냅니다
- 등기신청수수료를 내고 신청서를 작성해 관할 등기소에 접수(또는 전자신청)합니다
- 보정 요구가 없으면 등기가 끝나고 등기필정보를 받습니다
셀프등기는 잔금일부터 60일 안에 신청해야 하며(부동산등기 특별조치법 제2조), 넘기면 과태료 대상입니다. 잔금일에 대출 근저당을 함께 설정해야 하면 은행이 정한 절차를 따라야 하니, 셀프등기를 하려면 미리 대출 은행과 상의하세요. 법무사 보수 기준은 대한법무사협회 회칙으로 정하지만(법무사법 제19조), 이 계산기는 받은 견적을 넣는 방식으로 두었습니다.
대출이 있으면 근저당 설정에도 비용이 듭니다. 채권최고액 3억 6천만 원이면 등록면허세 720,000원(채권최고액 × 0.2%), 지방교육세 144,000원, 채권 매입액 3,600,000원인데, 이 비용을 누가 내는지는 대출 약정서에 따르므로 기본 계산에서는 뺐습니다. 내가 낸다면 상세 조건에 채권최고액을 넣으세요.
자주 묻는 질문
신축아파트 셀프등기도 할 수 있나요?
할 수 있습니다. 분양받은 신축아파트도 시행사(분양자)가 보존등기를 마친 뒤 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 하는 구조라 절차는 일반 매매와 같지만, 등기의무자가 시행사(법인)라서 등기필정보·법인 인감증명·대표자 자격 증명 서류를 받고 분양계약서·거래신고필증을 냅니다. 받을 서류는 시행사 안내를 확인하세요. 시가표준액이 아직 공시되지 않았다면 분양가를 시가표준액으로 보고 국민주택채권을 계산하므로 같은 값의 기존 아파트보다 채권 매입액이 많습니다.
셀프등기 서류는 무엇이 필요한가요?
매매계약서, 매도인의 등기필정보(등기권리증), 매도인의 부동산 매도용 인감증명(방문신청), 매도인·매수인의 주소를 증명하는 주민등록표 등·초본, 건축물대장 등 부동산 표시를 증명하는 서류, 거래계약신고필증, 취득세 영수필확인서, 국민주택채권 매입 내역, 등기신청수수료 납부 영수증과 소유권이전등기 신청서가 필요하고, 토지거래허가구역이면 토지거래허가증도 냅니다(부동산등기규칙 제46조·제60조·제124조). 양식과 최신 목록은 인터넷등기소에서 확인하세요.
아파트 등기비용 계산은 어떻게 하나요?
시가표준액 구간의 채권 매입률로 국민주택채권 매입액을 구하고, 그날 할인율로 즉시매도 비용을 낸 뒤 등기신청수수료(18,000원, 전자 10,000원)와 인지세를 더합니다. 취득세는 따로 더해야 하고, 법무사에 맡기면 보수가 붙습니다. 위 계산기에 시가표준액·매매가·할인율을 넣으면 한 번에 나옵니다.
셀프등기 방법을 순서대로 알려 주세요.
잔금을 치르고 매도인 서류를 받은 뒤 ① 위택스·구청에서 취득세 신고·납부 ② 은행에서 국민주택채권 매입(바로 매도 가능) ③ 등기신청수수료 납부 ④ 신청서 작성 후 관할 등기소 방문 접수 또는 인터넷등기소 전자신청 ⑤ 등기 완료 후 등기필정보 수령 순서입니다. 잔금일부터 60일 안에 신청해야 합니다.
상속 셀프등기 방법은 매매와 무엇이 다른가요?
상속등기는 매도인 없이 상속인이 단독으로 신청합니다(부동산등기법 제23조제3항). 가족관계증명서·제적등본 등 상속을 증명하는 서류와 상속재산분할협의서(협의한 경우)가 필요하고, 신청수수료는 부동산마다 20,000원(전자표준양식 17,000원)입니다. 상속 취득세는 2.8%(무주택 1가구 1주택은 특례)이고 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고합니다. 국민주택채권은 상속용 표가 따로 있어 시가표준액 1억 5,000만 원 이상이면 특별시·광역시 42/1,000, 그 밖 39/1,000으로 매매보다 많이 삽니다(시행령 별표 부표 제15호 나목). 이 계산기는 매매 표만 계산합니다.
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