취득세 계산기
취득세 계산기로 보면 6억 원 아파트(전용 85㎡ 이하)를 1주택으로 사면 취득세 6,000,000원과 지방교육세 600,000원, 합계 6,600,000원입니다. 같은 집이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 1,200,000원이 더해져 7,800,000원이고, 조정대상지역 2주택이면 세율이 8%로 뛰어오릅니다.
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상세 조건
다음에 보통 계산하는 것: 등기비용(채권·수수료·인지세) · 집 살 때 총 필요자금
아파트 취득세율: 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%
아파트 취득세율은 1주택(또는 무주택에서 첫 집)이면 취득가액 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%입니다. 그 사이는 금액에 따라 세율이 조금씩 올라가는 산식을 쓰는데, 지방세법 제11조제1항제8호의 식 (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100을 소수점 넷째 자리까지 반올림합니다. 7억 원이면 1.67%, 8억 원이면 2.33%입니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 85㎡ 이하 합계 | 85㎡ 초과 합계 |
|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1% | 3,300,000 | 3,900,000 |
| 6억 원 | 1% | 6,600,000 | 7,800,000 |
| 7억 원 | 1.67% | 12,859,000 | 14,259,000 |
| 8억 원 | 2.33% | 20,504,000 | 22,104,000 |
| 9억 원 | 3% | 29,700,000 | 31,500,000 |
| 12억 원 | 3% | 39,600,000 | 42,000,000 |
9억 원은 산식으로 계산해도 정확히 3%가 되므로 9억 원과 9억 원 초과의 세금은 같습니다. 반대로 6억 원을 1원만 넘어도 산식을 쓰지만 넷째 자리 반올림 때문에 세율은 1%로 남습니다. 표의 금액은 이 계산기로 낸 값이고, 85㎡ 초과 열의 차이는 농어촌특별세입니다.
주택 취득세율과 부동산 취득세율은 다릅니다
주택 취득세율 1~3%는 '주택'을 유상으로 살 때만 쓰는 특례이고, 부동산 취득세율의 기본은 4%입니다. 건축물대장이나 등기부에 주택으로 올라 있어야 주택 세율을 받으므로, 주거용으로 쓰더라도 대장상 업무시설인 오피스텔은 4%를 냅니다. 상가·토지도 4%, 농지는 3%, 증여는 3.5%, 상속은 2.8%입니다.
같은 집이라도 지분으로 사면 내 지분 가액이 아니라 전체 주택 가액으로 환산해 세율 구간을 정합니다. 부부가 9억 원 아파트를 절반씩 사도 각자 4억 5천만 원짜리 집으로 보지 않고 9억 원 주택으로 보아 3%를 적용합니다.
취득세 계산 방법: 세율 × 취득가액, 10원 미만 버림
취득세 계산은 지방세기본법 제59조에 따라 취득가액에 세율을 곱하고 10원 미만을 버리는 것으로 끝납니다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 따로 붙고, 생애최초 감면이 있으면 산출세액에서 뺍니다. 과세표준은 계약서의 실제 거래가격(사실상취득가격)입니다. 가족 같은 특수관계인끼리 시세보다 싸게 거래해 부당행위로 보는 경우에만 시가인정액으로 과세합니다(지방세법 제10조의3).
- 취득세 = 취득가액 × 세율(1~3%, 중과 8%·12%)
- 지방교육세 = 1~3% 구간은 취득가액 × 세율 × 50% × 20%, 중과는 취득가액 × (4% − 2%) × 20%
- 농어촌특별세 = 전용 85㎡ 초과만, 취득가액 × 2% × 10%(중과는 6%·10%에 10%)
예를 들어 7억 원(85㎡ 초과) 1주택은 취득세 11,690,000원, 지방교육세 1,169,000원, 농어촌특별세 1,400,000원으로 합계 14,259,000원입니다. 위택스 지방세 미리계산에 같은 조건을 넣은 결과와 원 단위까지 같습니다.
다주택 취득세 중과: 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 12%
다주택 중과는 이번 집을 포함한 세대 주택 수와 그 집이 조정대상지역인지로 정해집니다. 조정대상지역은 2주택부터 8%, 3주택 이상 12%이고, 그 밖 지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다. 5억 원(85㎡ 초과)이면 조정대상지역 2주택 45,000,000원, 3주택 67,000,000원으로 1주택(6,500,000원)의 몇 배가 됩니다.
| 세대 주택 수(이번 집 포함) | 조정대상지역 | 그 밖 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1%~3% | 1%~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1%~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
주택 수에는 분양권·조합원입주권·주택으로 과세하는 오피스텔도 들어갑니다. 반대로 시가표준액이 수도권 1억 원, 그 밖 지역 2억 원 이하인 주택은 중과 대상이 아니어서(재개발 정비구역 등은 제외), 지방에서 시가표준액 2억 원인 집을 2억 5천만 원에 3주택째로 사도 취득세는 1%인 2,500,000원(85㎡ 초과면 합계 3,250,000원)입니다. 조정대상지역 여부는 취득일(잔금일) 기준이고, 지정 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다. 세대 주택 수를 셀 때 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주소가 달라도 같은 세대입니다(지방세법 시행령 제28조의3).
생애최초 취득세 감면: 최대 200만 원
생애최초 감면은 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 취득가액 12억 원 이하 주택을 본인이 살 목적으로 살 때(미성년자·부담부증여 제외) 취득세에서 200만 원까지 빼 주는 제도이며 2028년 12월 31일까지 적용됩니다. 60㎡·3억 원(수도권 6억 원) 이하 아파트 외 공동주택이나 인구감소지역 주택은 300만 원까지입니다. 5억 원 아파트(85㎡ 이하)는 취득세 5,000,000원에서 2,000,000원을 빼 3,000,000원만 내고, 합계는 3,500,000원입니다.
이 계산기는 감면 때 지방교육세를 줄이지 않고 계산합니다. 감면이 '세율'이 아니라 '정액 공제'라 지방교육세가 따라 줄어드는지 법 문언이 분명하지 않기 때문이며, 실제 고지액은 관할 시·군·구(지자체)에 확인하세요. 85㎡를 넘는 주택은 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 내므로 9억 원 주택이면 400,000원이 더해집니다. 감면 뒤 3년 안에 팔거나 임대하면 감면액을 추징합니다.
지방교육세·농어촌특별세와 위택스 미리계산
취득세를 낼 때는 지방교육세가 항상 함께 붙고, 농어촌특별세는 농어촌특별세법 제4조에 따라 85㎡ 이하 서민주택이 비과세라 전용 85㎡ 초과 주택에만 붙습니다. 위택스 지방세 미리계산은 85㎡ 이하를 골라도 농어촌특별세 0.2%를 표시하지만, 법령상 85㎡ 이하 주택은 비과세이므로 이 계산기는 0원으로 계산합니다.
신고·납부는 잔금일(취득일)부터 60일 안에 위택스나 시·군·구청에서 합니다. 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월이며, 등기를 먼저 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 내야 합니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.
자주 묻는 질문
증여 취득세율은 몇 %인가요?
증여로 주택을 받으면 취득세율은 3.5%이고, 지방교육세 0.3%와 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 5억 원(85㎡ 초과) 주택을 증여받으면 합계 20,000,000원입니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택은 12%로 중과되지만(같은 예에서 67,000,000원), 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 주는 경우는 중과하지 않습니다. 과세표준은 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다.
상속 취득세율은 어떻게 되나요?
상속으로 받는 주택·건물은 2.8%, 농지는 2.3%입니다. 무주택 가구가 상속받는 1가구 1주택은 세율 특례(지방세법 제15조)로 0.8%만 냅니다. 신고 기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 이 계산기는 매매·증여만 계산합니다.
토지 취득세율은 얼마인가요?
토지(농지 외)를 사면 취득세 4%에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%가 붙어 합계 4.6%입니다. 주택의 부속토지만 따로 사는 경우 등은 주택 세율이 적용될 수 있어 위택스나 관할 시·군·구에 확인하세요. 이 계산기는 주택 기준입니다.
농지 취득세율은요?
농지를 사면(유상취득) 취득세 3%, 지방교육세 0.2%, 농어촌특별세 0.2%로 합계 3.4%입니다. 상속받은 농지는 2.3%이며, 자경농민 감면은 지방세특례제한법의 요건을 따로 확인해야 합니다.
상가 취득세 계산은 어떻게 하나요?
상가·사무실 같은 주택 외 건물은 취득가액 × 4%가 취득세이고, 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%를 더하면 4.6%입니다. 5억 원 상가면 약 2,300만 원입니다. 주거용이 아닌 오피스텔도 같은 세율이고, 대도시 과밀억제권역의 법인 취득 등은 별도 중과가 있습니다.
법인 취득세율은 얼마인가요?
법인이 주택을 사면 주택 수와 관계없이 12%(지방세법 제13조의2제1항제1호)이고 지방교육세 0.4%가 붙습니다. 주택 외 부동산은 기본 4%이지만 과밀억제권역 안의 법인 설립·전입 관련 취득은 중과될 수 있습니다. 이 계산기는 개인 기준입니다.
일시적 2주택도 취득세가 중과되나요?
아닙니다. 이사 등으로 새 집을 먼저 사고 3년 안에 종전 집을 팔면 일시적 2주택으로 보아 1%~3% 일반세율을 적용합니다. 5억 원 85㎡ 초과 주택이면 6,500,000원입니다. 두 집 모두 조정대상지역이면 2026년 10월 1일 이후 취득분부터 처분 기한이 2년으로 줄었고, 2026년 8월 26일까지 매매(분양)계약을 하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 3년입니다(지방세법 시행령 제28조의5, 부칙 제2조). 기한 안에 팔지 않으면 중과세율과의 차액을 추징합니다.
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