행정안전부·위택스·국세청·주택도시기금·한국주택금융공사·금융위원회 등 공식 기관 사이트가 아닙니다. 결과는 참고용 예상치이며 실제 세액·대출 한도·금리는 고지·신고·심사 결과를 따릅니다.
부동산 계산 길잡이

주택담보대출 계산기

주택담보대출 계산기로 서울(규제지역) 8억 원 아파트를 무주택자가 연소득 8천만 원, 4.2%·30년으로 사면 한도는 320,000,000원이고 매달 1,564,855원을 갚습니다. 한도는 LTV(3억 2,000만 원), 주택가격별 상한(6억 원), 스트레스 DSR(3억 9,285만 원) 가운데 가장 작은 값입니다.

적용 기준: 규제지역 LTV 40%(금융위원회 2025-10-15 발표 + 은행업감독규정 별표6 50%에 감독원장 ±10%p 조정) · 주택가격별 상한(2025-10-16 시행) · 스트레스 금리 수도권·규제지역 3%p·지방 0.75%p(금융위원회 공고 제2026-362호, 2026-12-31까지) · 확인 2026-10-26

입력 입력값은 이 기기 안에서만 계산하고 서버로 보내지 않습니다

KB시세 등 은행이 쓰는 시세
규제지역: 서울 전역, 경기 과천·광명·의왕·하남·구리, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지·기흥, 화성 동탄(2026-07-01 기준, 국토교통부 지정 공고로 확인)
세대원 모두 집을 가진 적이 없는 경우
부부 소득을 합치면 배우자 대출도 함께 넣음
수도권·규제지역은 30년 이내
스트레스 금리가 변동형은 그대로, 혼합·주기형은 고정 기간 비중만큼 줄고, 순수 고정형은 붙지 않음
상세 조건
혼합형·주기형일 때만
이미 있는 대출의 1년 상환액(원금+이자)
은행이 담보가치에서 빼는 금액(방공제 등), 은행마다 다름
계산 결과
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다음에 보통 계산하는 것: DSR이 얼마나 남았는지 · 집 살 때 취득세

주택담보대출 한도: 세 가지 중 가장 작은 금액

주택담보대출 한도는 ①집값에 LTV를 곱한 금액, ②수도권·규제지역 주택가격별 상한, ③소득으로 갚을 수 있는 DSR 한도 중 가장 작은 금액입니다. 셋 중 하나만 맞춰서는 안 되고, 위 계산기는 세 값을 모두 계산해 어느 것이 한도를 정했는지 보여 줍니다.

은행 주택구입 목적 LTV(*은행업감독규정 별표6 제5호: 주택 보유 세대의 추가 구입 60% 이내)
구분무주택·처분조건부생애최초2주택 이상·1주택 미처분
규제지역40%70%0%
수도권 비규제70%70%0%
지방 비규제70%80%60%*

규제지역 40%는 금융위원회가 2025년 10월 15일 발표하고 2026년 6월 30일·8월 13일 자료에서도 유지한 비율입니다. 은행업감독규정 별표6 본문은 규제지역 50% 이내로 적고 금융감독원장이 10%p 범위에서 조정할 수 있게 해 두었으며, 이 계산기는 발표된 40%로 계산합니다. 생애최초는 대출금이 6억 원을 넘을 수 없습니다(별표6).

수도권·규제지역에서 집을 사는 대출은 2025년 10월 16일부터 주택 시가에 따라 상한이 정해져 있습니다: 시가 15억 원 이하 6억 원, 시가 25억 원 이하 4억 원, 그 초과 2억 원. 그래서 시가 20억 원 집은 소득이 충분해도 4억 원까지만 빌릴 수 있습니다.

주택담보대출 계산 순서

주택담보대출 계산은 한도를 먼저 구하고, 그 금액으로 월 상환액을 계산하는 두 단계입니다. 수도권 비규제지역 6억 원 집을 연소득 5천만 원인 무주택자가 4.2%·30년 변동형으로 사면 LTV 한도는 4억 2,000만 원이지만 DSR 한도가 2억 4,553만 원이라 한도는 245,530,000원, 매달 1,200,684원입니다.

  1. 집값 × LTV − 선순위 채권·임차보증금 등 차감액 = LTV 한도
  2. 수도권·규제지역이면 주택가격별 상한, 생애최초면 6억 원 상한 확인
  3. 연소득 × DSR 40% − 기존 대출 1년 원리금 = 새 대출에 쓸 수 있는 1년 상환액 → 스트레스 금리를 더한 금리로 거꾸로 계산한 금액이 DSR 한도(DSR 계산)
  4. 가장 작은 금액으로 상환방식별 월 상환액 계산(대출이자 계산)

지방(규제지역 밖) 5억 원 집이라면 LTV 70%로 3억 5,000만 원이고 주택가격별 상한은 없습니다. 지방 주담대는 스트레스 금리도 0.75%p로 낮아, 연소득 6천만 원이면 DSR 한도가 3억 7,469만 원입니다.

주택담보대출 금리와 주담대 금리 유형

주택담보대출 금리는 은행마다 다르고 매달 바뀌므로 이 계산기는 금리를 직접 넣게 합니다. 금리를 고르는 기준은 이자 부담뿐 아니라 한도에도 영향을 주는 금리 유형입니다.

주담대 금리 유형은 변동형, 혼합형(처음 몇 년 고정 후 변동), 주기형(5년 등 주기로 금리 재산정), 순수 고정형으로 나뉩니다. 스트레스 DSR은 한도를 계산할 때만 금리에 가산금리를 더하는데 변동형은 그대로, 혼합·주기형은 고정 기간이 만기에서 차지하는 비중만큼 줄여, 순수 고정형은 더하지 않습니다. 앞의 서울 8억 원 예시에서 DSR 한도는 변동형 3억 9,285만 원, 5년 주기형 4억 7,489만 원, 순수 고정형 5억 4,531만 원입니다.

금리 수준은 은행연합회 소비자포털의 가계대출금리 비교공시(은행별 전월 신규취급 평균, 기준·가산금리 구분)와 금융감독원 금융상품한눈에서 공식으로 확인할 수 있습니다. 이 사이트는 은행이나 상품을 추천하지 않습니다.

아파트담보대출에 붙는 수도권·규제지역 조건

아파트담보대출은 한도 말고도 지켜야 할 조건이 있습니다. 수도권·규제지역에서 집을 사는 주담대는 6개월 안에 전입해야 하고 만기는 30년 이내입니다. 수도권·규제지역 주택을 담보로 한 생활안정자금 주담대는 1주택자 1억 원까지이고 2주택 이상은 받을 수 없으며, 지방 주택은 금융회사가 정합니다(금융위원회 2025-06-27). 수도권·규제지역에서는 기존 집을 6개월 안에 팔기로 약정한 1주택자가 무주택자와 같은 LTV를 받고, 약정을 지키지 않으면 대출을 갚아야 할 수 있습니다. 지방은 은행마다 요건이 달라 확인이 필요합니다.

규제지역은 새로 지정되면 바로 강화된 LTV가 적용됩니다. 2026년 7월 1일 동탄구·기흥구·구리시가 규제지역이 되면서 이 지역 LTV도 70%에서 40%로 바뀌었고, 전날까지 대출 신청을 마쳤거나 매매계약금을 낸 사람은 종전 기준을 적용받았습니다(금융위원회 2026-06-30). 정책대출(디딤돌·보금자리론·신생아 특례)은 상품마다 한도와 LTV가 따로 있어 해당 계산기에서 확인합니다.

자주 묻는 질문

주담대 한도는 얼마까지 나오나요?

주담대 한도는 LTV 한도, 수도권·규제지역 주택가격별 상한, DSR 한도 중 가장 작은 금액입니다. 서울(규제지역) 8억 원 아파트를 무주택자가 사면 LTV 40%로 3억 2,000만 원이 한도이고, 연소득 8천만 원이면 DSR 한도(3억 9,285만 원)보다 LTV가 먼저 막습니다.

주택담보대출 고정금리가 한도에 유리한가요?

스트레스 DSR만 보면 순수 고정형은 가산금리가 붙지 않아 같은 소득에서 한도가 가장 크게 계산됩니다. 그래서 위 예시(소득 8천만 원·4.2%·30년)의 DSR 한도가 변동형 3억 9,285만 원에서 순수 고정형 5억 4,531만 원으로 커집니다. 다만 실제 금리 수준과 중도상환 조건은 상품마다 다르므로 금리 자체를 비교해야 합니다.

아파트담보대출 금리는 어디서 확인하나요?

은행연합회 소비자포털의 가계대출금리 비교공시에서 은행별 전월 신규취급 평균 금리(기준·가산금리 포함)를, 금융감독원 금융상품한눈에서 주택담보대출 상품별 금리를 볼 수 있습니다. 개인 금리는 신용·거래 실적·우대 조건에 따라 달라 은행 상담으로 확정됩니다.

아파트담보대출 한도는 시세의 몇 %인가요?

은행 기준 비규제지역 70%, 규제지역 40%입니다(무주택·처분조건부 1주택). 생애최초는 수도권·규제지역 70%, 지방 80%이고, 수도권·규제지역 2주택 이상이 집을 더 사면 0%입니다. 여기에 주택가격별 상한과 DSR이 함께 걸립니다.

주택담보대출 금리비교는 어디서 하나요?

공식 공시는 은행연합회 소비자포털(가계대출금리 비교공시)과 금융감독원 금융상품한눈에입니다. 이 사이트는 특정 은행·상품을 추천하지 않으며, 계산기에 받은 금리를 넣어 월 상환액과 한도를 비교하는 용도로 씁니다.

주택담보대출조건은 무엇인가요?

은행은 모든 신청자의 소득을 확인하고(은행업감독업무시행세칙), 총대출액이 1억 원을 넘으면 DSR 40%(제2금융권 50%) 안에서만 빌려 줍니다. 수도권·규제지역은 6개월 안에 전입해야 하고 만기는 30년 이내이며, 수도권·규제지역에서는 2주택 이상(또는 기존 집을 처분하지 않는 1주택자)이 집을 더 사는 주담대가 막혀 있고(금융위원회 2025-06-27), 지방(규제지역 밖)은 LTV 60%입니다(은행업감독규정 별표6 제5호).

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