양도세계산기 2026 — 주택 양도소득세 비과세·중과
양도세계산기로 보면 7억 원에 사서 10년 보유·거주한 집을 15억 원에 판 1세대1주택자의 양도소득세는 3,165,000원이고, 지방소득세까지 3,481,500원입니다. 같은 사람이 12억 원에 팔았다면 1세대1주택 비과세로 세금이 0원이고, 조정대상지역 2주택자는 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 중과됩니다.
시행 전: 2026년 세제개편안(2026-08-03 발표)의 조정대상지역 다주택 중과 한시 완화, 장기보유특별공제의 보유→거주 전환, 10년 거주 1주택 기본공제 2,500만 원은 국회 통과 전이라 계산에 넣지 않았습니다.
입력 입력값은 이 기기 안에서만 계산하고 서버로 보내지 않습니다
상세 조건
다음에 보통 계산하는 것: 새 집 취득세 · 매도 중개수수료(필요경비)
양도소득세 계산 순서: 양도차익에서 과세표준까지
양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 양도차익은 판 가격에서 산 가격과 필요경비를 뺀 금액이고, 1세대1주택이 12억 원을 넘겨 팔면 넘는 부분의 비율만큼만 과세 대상이 됩니다.
위 예시(15억 원 양도, 7억 원 취득)는 양도차익 800,000,000원 중 과세대상 양도차익이 160,000,000원이고, 10년 보유·10년 거주라 장기보유특별공제 80%(128,000,000원)를 받습니다. 여기서 기본공제 2,500,000원을 빼면 과세표준 29,500,000원, 세율 기본세율 15%로 양도소득세 3,165,000원이 나옵니다. 지방소득세는 지방세법 제103조의3에 따라 같은 과세표준에 10분의 1 세율을 써서 사실상 양도소득세의 10%입니다.
양도세 비과세 조건: 1세대1주택 2년 보유
양도일 현재 세대가 국내에 집을 한 채만 가지고 2년 이상 보유했다면 양도세 비과세 조건을 채웁니다. 살 때 그 집이 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 실제로 거주해야 하고, 이 거주 요건은 팔 때 조정대상지역에서 풀렸어도 그대로입니다(시행령 제154조).
새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 된 경우(일시적 2주택)도 비과세가 됩니다. 지금 집을 산 날부터 1년 이상 지나 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 이전 집을 팔면 됩니다. 다만 2026년 10월 1일 시행된 개정 시행령으로, 두 집이 모두 조정대상지역인 상태에서 2026년 8월 4일 이후 새 집을 사면 기한이 2년으로 줄었습니다(8월 3일 이전 취득·계약금 지급은 종전대로 3년). 상속주택·혼인·동거봉양 같은 다른 특례는 이 계산기에서 다루지 않습니다.
12억 원 넘는 고가주택: 초과분만 과세
1세대1주택이라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 시행령 제160조에 따라 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만큼은 과세됩니다. 15억 원에 판 예시는 양도차익 800,000,000원 중 640,000,000원은 비과세, 160,000,000원만 세금 계산에 들어갑니다. 국세청 손택스처럼 이 안분 금액의 원 미만은 버립니다.
장기보유특별공제 표1·표2: 거주하면 최대 80%
3년 이상 보유한 집은 장기보유특별공제를 받는데, 1세대1주택이면서 2년 이상 거주했으면 표2, 그 밖은 표1을 씁니다. 표1은 보유 1년마다 2%씩 최대 30%(15년), 표2는 보유 1년마다 4%(최대 10년)에 거주 1년마다 4%(최대 10년)를 더합니다.
| 같은 15억 원 양도(취득 7억) | 공제율 | 양도소득세 | 지방세 포함 |
|---|---|---|---|
| 10년 보유·10년 거주(표2) | 80% | 3,165,000 | 3,481,500 |
| 10년 보유·거주 없음(표1) | 20% | 28,485,000 | 31,333,500 |
거주 기간이 2년 미만이면 1세대1주택이라도 표1만 받아 지방소득세를 포함해 세금이 27,852,000원 늘어납니다. 보유 3년이 되는 날은 하루 차이로 갈립니다. 비조정 일반 2주택을 2023년 10월 27일 6억 원에 사서 2026년 10월 26일 10억 원에 팔면 3년 보유로 공제를 받아 123,460,000원이지만, 하루 늦게 산 집(10월 28일 취득)은 공제가 없어 133,060,000원입니다. 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 기간과 상관없이 공제가 없습니다.
양도소득세 세율: 보유기간과 주택 수에 따라 다름
소득세법 제104조에 따라 주택의 양도소득세 세율은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상이면 기본세율 6~45%입니다. 예를 들어 4억 원이 남은 집을 1년을 하루 못 채우고 팔면 278,250,000원, 정확히 1년을 채우면 238,500,000원으로, 2년 이상 보유해 기본세율을 받는 것과 차이가 큽니다.
양도세 기본세율 구간과 누진공제
양도세 기본세율은 종합소득세와 같은 8단계 누진세율이고, 과세표준 × 세율 − 누진공제로 빠르게 계산할 수 있습니다. 2년 이상 보유한 1주택·비조정 다주택은 이 표를 그대로 씁니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | 0 |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 1,260,000 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 5,760,000 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 15,440,000 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 19,940,000 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 25,940,000 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 35,940,000 |
| 10억 원 초과 | 45% | 65,940,000 |
양도소득세율이 오르는 다주택 중과: 2026년 5월 10일 양도분부터
조정대상지역 주택을 2주택 세대가 팔면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 2022년 5월 10일부터 보유 2년 이상 주택은 이 중과를 한시로 빼 주었지만, 그 기한이 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다(시행령 제167조의3·제167조의10).
| 10억 원 양도(취득 6억, 5년 보유) | 양도소득세 | 지방세 포함 |
|---|---|---|
| 비조정 2주택(일반과세) | 117,060,000 | 128,766,000 |
| 조정 2주택, 2026-05-09 양도(유예, 2021-05-01 취득) | 117,060,000 | 128,766,000 |
| 조정 2주택, 2026-10-26 양도(중과) | 212,560,000 | 233,816,000 |
| 조정 3주택, 2026-10-26 양도(중과) | 252,310,000 | 277,541,000 |
5월 9일까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 뒤 계약일부터 4개월 안에 잔금을 받으면 경과조치로 중과를 피하고, 시행령 표에 적힌 지역은 6개월입니다(소득세법 시행령 제167조의3①12의2·제167조의10①12의2, 대통령령 제36737호 2026-10-01 시행판).
| 경과조치 기한 | 지역(시행령 표) |
|---|---|
| 6개월 | 서울 성동·마포·강동·영등포·양천·동작·광진·중·종로·서대문·강서·노원·성북·구로·동대문·관악·은평·중랑·금천·강북·도봉구(21개 구) |
| 6개월 | 경기 수원시 장안·팔달·영통구, 성남시 수정·중원·분당구, 안양시 동안구, 과천시, 용인시 수지구, 광명시, 하남시, 의왕시 |
| 4개월 | 그 밖의 모든 지역(서울 강남·서초·송파·용산구 포함) |
2026년 7월 1일 조정대상지역으로 추가 지정된 화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시는 이 표에 없어 시행령 기준 4개월입니다. 손택스 화면 안내('강남·서초·송파·용산 외 6개월')와 다를 수 있으니 신고 전에 국세청(126)에 확인하세요. 토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 허가를 신청했어야 하고, 5월 10일 이후 계약했다면 2026년 9월 9일(표의 지역은 11월 9일)까지 양도해야 합니다(같은 호 나목). 보유 2년 미만 중과 주택은 단기세율로 낸 세액과 비교해 큰 쪽을 냅니다. 지방 저가주택·장기임대주택처럼 주택 수에서 빼거나 중과에서 제외하는 주택은 계산기 '상세 조건'에서 직접 고르세요.
보유기간 계산: 취득일을 첫날로 셉니다
이 계산기는 취득일을 첫날로 넣는 초일 산입 방식으로 보유기간을 셉니다. 소득세법 제95조가 보유기간을 '취득일부터 양도일까지'로 정하고, 국세청 손택스 간편모의계산도 "2012.10.01~2014.09.30 → 2년"처럼 같은 방식으로 계산하기 때문입니다. 그래서 2023년 10월 27일에 산 집은 2026년 10월 26일 양도분부터 3년 보유가 됩니다. 취득일·양도일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기 접수일이니(시행령 제162조), 경계에 걸리면 날짜를 하루 단위로 확인하세요.
양도소득세 신고방법과 기한
양도소득세 신고방법은 홈택스(또는 손택스)에서 전자신고하거나 주소지 관할 세무서에 신고서를 내는 두 가지입니다. 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 신고서에 매매계약서 사본과 필요경비 명세서·증빙을 붙입니다(시행령 제169조). 토지거래허가 전에 잔금을 치렀다면 허가일이 속하는 달, 부담부증여의 채무 부분은 3개월이 기준이고, 손해를 보고 팔아도 신고 대상입니다(소득세법 제105조). 세액이 나오는 경우 이 계산기의 결과는 예상 세액이니, 최종 세액은 홈택스 신고 화면에서 확정하세요.
자주 묻는 질문
양도소득세 신고는 꼭 해야 하나요?
과세 대상 양도는 예정신고 기한 안에 신고·납부합니다(소득세법 제105조). 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하이면 낼 양도소득세가 없습니다. 요건이 애매하면 홈택스 상담이나 국세청 126으로 먼저 확인하세요.
양도세 신고기간은 언제인가요?
양도일(보통 잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안이 예정신고·납부 기한입니다. 예를 들어 10월 26일에 잔금을 받았다면 12월 31일까지 신고합니다. 토지거래허가 전에 잔금을 치렀다면 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 부담부증여의 채무 부분은 3개월입니다(소득세법 제105조).
양도세 계산은 홈택스 결과와 같나요?
같은 입력이면 같게 나오도록 국세청 손택스 간편모의계산의 계산 순서·끝수 처리를 따랐고, 손택스 화면 로직과 국세청 세율 응답으로 만든 사례 22건과 빌드할 때마다 대조합니다. 다만 상속·증여로 받은 집, 분양권·입주권, 감면, 공동명의 지분은 계산하지 않으니 예상 세액으로 보고 최종 세액은 홈택스 신고로 확정하세요.
아파트 양도소득세는 얼마인가요?
7억 원에 사서 10년 살다 15억 원에 판 1세대1주택 아파트라면 양도소득세 3,165,000원, 지방소득세를 더해 3,481,500원입니다. 같은 차익이라도 2주택이고 집이 조정대상지역이면 중과로 세금이 크게 늘어나니, 위 계산기에 주택 수와 지역을 넣어 보세요.
양도소득세 신고서류는 무엇인가요?
예정신고 때는 양도소득과세표준 예정신고서에 집을 팔고 산 매매계약서 사본, 자본적 지출액·양도비 명세서와 그 증빙(중개수수료·취득세 영수증 등)을 붙입니다(시행령 제169조). 토지·건물 등기사항증명서와 대장은 세무서가 행정정보로 직접 확인합니다.
양도소득세 뜻이 무엇인가요?
집·토지 같은 자산을 팔아 생긴 이익(양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익)에 매기는 국세입니다. 근로소득과 따로 계산하는 분류과세이고, 양도소득세의 10%를 지방소득세로 함께 냅니다.
관련 계산기
확인한 자료
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- 소득세법 시행령 제154조·제155조·제159조의4·제160조·제162조·제167조의3·제167조의10·제169조 (대통령령 제36737호, 2026-10-01 시행)(새 창) (확인 2026-10-26)
- 지방세법 제103조의3 양도소득분 개인지방소득세(새 창) (확인 2026-10-26)
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