종부세 계산기 2026
종부세는 1세대1주택 공시가격 15억 원(만 50세, 3년 보유)이면 2026년에 농어촌특별세를 합쳐 691,201원입니다. 같은 집을 만 70세가 15년 넘게 가졌다면 세액공제 80%가 적용돼 138,241원으로 줄고, 12월 1~15일에 국세청 고지로 냅니다.
정부의 2026년 세제개편안(거주용 1주택 기본공제 14억 원, 세율 체계 일원화 등)은 국회 심사 중이라 시행 전입니다. 이 계산기는 현행 법령으로 2026년분만 계산합니다.
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상세 조건
다음에 보통 계산하는 것: 7월·9월 재산세 · 팔 때 양도세
종부세 뜻: 공제금액을 넘는 공시가격에 매기는 국세
종부세(종합부동산세)는 사람별로 전국 주택의 공시가격을 합쳐 공제금액을 넘는 부분에 매기는 국세입니다. 시·군·구가 7월·9월에 주택마다 재산세를 걷은 뒤, 국세청이 12월에 고액 보유분을 한 번 더 과세하는 구조라 두 세금이 겹치는 부분은 빼 줍니다.
종부세 대상과 종부세 기준: 1세대1주택 12억, 개인 9억
종부세 대상은 6월 1일 현재 주택 공시가격 합계가 1세대1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원을 넘는 사람이며, 일반 법인은 공제 없이 과세됩니다. 공시가격 15억 원 한 채라면 1세대1주택자는 12억 원을 뺀 3억 원의 60%인 180,000,000원이, 1세대1주택이 아니면 9억 원을 뺀 금액의 60%가 과세표준입니다.
1세대1주택자는 세대원 중 한 사람만 국내 주택 한 채를 가진 경우입니다. 1주택과 함께 가진 상속주택(5년 이내 등), 지방 저가주택(공시가격 4억 원 이하), 이사로 새로 산 주택(신규 취득 후 3년 이내, 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 안에서 갈아탄 경우는 2년 이내)은 9월 16~30일에 신청하면 1세대1주택자로 봐 주지만, 그 주택분 공시가격은 합계에 들어갑니다.
종부세 세율: 2주택 이하 0.5~2.7%
종부세 세율은 과세표준에 따라 7단계로 오르는 초과누진세율이며, 2주택 이하는 0.5%~2.7%입니다. 주택 수는 세대가 아니라 본인 소유만 세고, 공동소유 주택은 지분만 있어도 1채로 셉니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과~6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 원 초과~12억 원 이하 | 1% | 1% |
| 12억 원 초과~25억 원 이하 | 1.3% | 2% |
| 25억 원 초과~50억 원 이하 | 1.5% | 3% |
| 50억 원 초과~94억 원 이하 | 2% | 4% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5% |
다주택자 종부세: 과세표준 12억 원 넘는 부분부터 중과
3주택 이상이라도 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같고, 그 위 구간부터 2%~5%가 적용됩니다. 공시가격 10억 원 주택 세 채(과세표준 1,260,000,000원)를 가진 개인은 산출세액 10,800,000원에서 공제할 재산세를 빼고 8,355,946원을 냅니다.
상속주택(5년 이내 등), 소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택(2027년 말까지 취득), 2026년 이후 취득한 인구감소지역 주택 등은 세율을 정할 때 주택 수에서 빠집니다(지방 저가주택은 1주택과 함께 가진 경우만). 같은 세 채라도 그중 한 채가 빠져 2주택 세율을 쓰면 7,935,946원으로 줄어들며, 계산기 '상세 조건'의 세율 적용 주택 수에서 고를 수 있습니다.
공제할 재산세와 1세대1주택 세액공제
종합부동산세 과세표준에 해당하는 부분에 이미 부과된 재산세는 시행령 제4조의3 산식으로 계산해 산출세액에서 뺍니다. 공시가격 6억 원·10억 원 두 채를 가진 개인은 재산세 부과액 2,580,000원 가운데 810,168원을 공제받아 1,529,832원을 냅니다. 이 계산기는 이 공제를 자동으로 계산하며, 도시지역분과 지방교육세는 공제 대상이 아닙니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상 보유 | 20% |
| 10년 이상 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
| 합계 한도 | 80% |
| 1세대1주택 공시가격 | 만 50세·3년 | 만 70세·15년 |
|---|---|---|
| 13억 원 | 230,401 | 46,081 |
| 15억 원 | 691,201 | 138,241 |
| 20억 원 | 2,275,201 | 455,041 |
| 25억 원 | 4,795,201 | 959,041 |
| 30억 원 | 7,747,201 | 1,549,441 |
세부담상한은 올해 재산세(본세)와 종합부동산세 합계가 올해 주택을 작년에도 가졌다고 보고 계산한 작년 재산세(세부담상한 적용 전 금액)와 종합부동산세 합계의 150%를 넘으면 넘는 만큼 빼 주는 제도입니다(시행령 제5조, 국세청 「2026 주택과 세금」 116쪽). 공시가격 10억 원·15억 원 두 채를 가진 개인의 작년 합계가 600만 원이었다면 상한액 9,000,000원을 넘는 906,302원이 빠져 5,166,302원이 아니라 4,260,000원이 됩니다. 계산기 '상세 조건'에 이 작년 합계를 넣으면 반영합니다. 작년 재산세가 세부담상한으로 줄어 고지됐다면 고지서 금액이 아니라 상한 전 금액을 넣어야 정확하고, 고지서 금액을 넣으면 상한액이 작게 계산됩니다.
부부 공동명의 1주택은 신청 방식에 따라 달라집니다
부부가 한 채를 공동명의로 가지면 원래는 각자 지분만큼 공시가격을 갖고 사람마다 9억 원씩 공제받으며, 이때는 연령·보유 세액공제가 없습니다. 9월 16~30일에 '공동명의 1주택자'로 신청하면 한 사람이 집 전체를 가진 것으로 보고 12억 원 공제와 세액공제를 받으며, 2026년분부터 지분율과 관계없이 부부가 합의해 납세의무자를 고릅니다.
어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 납세의무자의 나이·보유기간에 따라 달라집니다. 각자 과세할 때의 공제할 재산세 계산은 홈택스 간이세액계산에서 확인한 방식과 법령 해석이 아직 정리되지 않아 이 계산기에는 비교 기능을 넣지 않았습니다. 홈택스 간이세액계산에 공동명의·지분율을 넣어 두 방식을 각각 계산해 보세요.
종부세 개편: 정부안은 2027년 납세분부터, 국회 심사 중
정부가 2026년 8월 발표한 종부세 개편안은 2027년 납세분부터 단계적으로 적용하는 안이며 아직 법이 바뀌지 않았습니다. 발표된 주요 내용은 거주용 1주택 기본공제 12억 원에서 14억 원으로 상향, 주택 수 기준 세율을 주택가액 기준으로 일원화, 3주택 이상 공정시장가액비율 80% 등입니다.
국회 심사 과정에서 내용이 바뀔 수 있어 이 계산기와 위 숫자는 모두 현행 법령 기준입니다. 법이 개정·공포되면 적용 연도와 함께 반영합니다.
자주 묻는 질문
종부세 계산은 어떻게 하나요?
(공시가격 합계 − 공제금액)×60%로 과세표준을 구해 세율을 곱하고, 같은 부분에 이미 낸 재산세(공제할 재산세액)를 뺀 뒤 1세대1주택이면 연령·보유기간 세액공제를 합니다. 마지막으로 세부담상한을 적용하고 농어촌특별세 20%를 더합니다. 국세청 사례(1세대1주택 15억, 공제 80%)는 종합부동산세 115,201원입니다.
종부세율은 얼마인가요?
2주택 이하는 과세표준 3억 원 이하 0.5%부터 94억 원 초과 2.7%까지 7단계, 3주택 이상은 12억 원 초과 구간부터 2%~5%로 높아집니다. 법인은 2.7%·5% 단일세율입니다.
종부세 개편안은 언제부터 적용되나요?
정부의 2026년 세제개편안은 2027년 납세분부터 2년에 걸쳐 시행하는 것으로 발표됐지만 국회 심사 중이라 확정되지 않았습니다. 2026년 12월 고지분은 현행 법령대로 계산합니다.
종합부동산세 과세대상은 무엇인가요?
6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자 가운데 사람별 주택 공시가격 합계가 공제금액(1세대1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원, 법인 0원)을 넘는 사람입니다. 토지는 종합합산 5억 원, 별도합산 80억 원 초과분이 따로 과세됩니다.
종부세 납부는 언제 어떻게 하나요?
국세청이 고지한 세액을 12월 1~15일에 홈택스·손택스, 은행, 카드로 냅니다. 같은 기간에 직접 신고·납부하면 고지는 취소되고, 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
종부세 모의계산은 어디서 하나요?
홈택스 '종합부동산세 간이세액계산'에서 로그인 없이 공시가격·생년월일·취득일을 넣어 계산할 수 있습니다. 이 계산기는 그 결과와 같은 사례 10건을 원 단위까지 맞춰 보았습니다.
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확인한 자료
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