전월세 전환율 계산기
전월세 전환율 법정 상한은 2026년 8월 27일부터 연 5%입니다. 한국은행 기준금리 3.00%에 2%p를 더한 값으로, 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 월세는 최대 416,667원입니다. 그 전에는 2026년 7월 16일부터 4.75%, 2025년 5월 29일부터 4.5%였습니다.
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상세 조건
다음에 보통 계산하는 것: 전세 vs 월세 총비용 비교 · 전월세 중개수수료
전월세 전환율 법적 기준: 연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 값
법정 상한은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 중 낮은 비율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 전환 금액에 이 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 정하고, 두 비율(연 1할, 연 2퍼센트)은 시행령 제9조에 있습니다.
기준금리가 3.00%인 지금은 3.00% + 2% = 5%가 10%보다 낮아 5%가 상한입니다. 기준금리에 더하는 이율은 2020년 9월 29일부터 연 2%이고, 그 직전에는 3.5%였습니다.
| 변경일 | 기준금리 | 상한 | 1억 전환 시 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 2026-08-27 | 3.00% | 5% | 416,667 |
| 2026-07-16 | 2.75% | 4.75% | 395,833 |
| 2025-05-29 | 2.50% | 4.5% | 375,000 |
| 2025-02-25 | 2.75% | 4.75% | 395,833 |
| 2024-11-28 | 3.00% | 5% | 416,667 |
| 2024-10-11 | 3.25% | 5.25% | 437,500 |
이 조문은 '보증금을 월세로 전환하는 경우'에 적용됩니다. 처음 맺는 계약의 보증금·월세 조합에도 적용되는지에 대한 정부의 공식 해석은 이번 확인에서 찾지 못했으므로, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원)에 문의하세요. 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 정합니다.
전월세 전환율 계산 방법: 전환 보증금 × 비율 ÷ 12
월세 상한은 '줄이는 보증금 × 전환 비율 ÷ 12'를 지금 월세에 더한 값입니다. 보증금 5,000만 원·월세 50만 원 집에서 보증금을 3,000만 원으로 낮추면 줄어든 2,000만 원에 연 5%를 곱해 12로 나눈 금액이 더해져 월세는 최대 583,333원입니다(원 단위 반올림).
반대로 집주인이 제시한 월세가 몇 %에 해당하는지는 '(늘어난 월세 × 12) ÷ 줄어든 보증금'으로 구합니다. 보증금 1억 원을 빼는 대신 월세 50만 원을 제시받았다면 실제 비율은 연 6%로 상한 5%를 넘습니다. 계산기 '제시받은 월세' 칸에 넣으면 이 판정을 자동으로 보여 줍니다.
갱신하면서 보증금과 월세를 같이 올리는 경우, 임대차분쟁조정위원회 계산기는 바뀐 보증금·월세 전체를 인상률만큼 올리고, 올라간 보증금분도 월세로 돌려 계산합니다. 보증금 2억 원·월세 30만 원을 보증금 1억 5,000만 원으로 바꾸고 5%를 올리면 월세는 565,000원이 되며, 상세 조건의 '임대료 인상률'에 넣으면 같은 값이 나옵니다.
서울 전월세 전환율 통계와 법정 상한은 다른 값
한국부동산원이 지역별로 발표하는 전월세전환율은 실제 거래에서 나온 시장 평균이고, 법정 상한과는 다른 숫자입니다. 이 통계는 아파트는 시군구별, 비아파트는 시도·생활권역별로 공표되며, 지역 시세를 볼 때 참고하고 계약 중 전환의 상한은 위 법정 기준으로 판단합니다.
임대차분쟁조정위원회 계산기의 기준금리 표에는 확인일 현재 2026년 8월 27일 인상분이 반영되지 않았을 수 있습니다. 이 페이지의 계산은 한국은행이 발표한 기준금리와 변경일을 씁니다.
전세 vs 월세 비교: 기회비용과 손익분기 월세
전세가 나은지는 보증금을 다른 데 두었을 때 받을 이자(기회비용)와 월세 총액을 비교하면 됩니다. 전세 3억 5,000만 원과 보증금 5,000만 원·월세 120만 원을 2년 동안 비교하고 예금 금리를 연 3.5%로 잡으면, 전세 쪽 기회비용은 24,500,000원, 월세 쪽은 32,300,000원으로 전세가 7,800,000원 덜 듭니다.
입력 입력값은 이 기기 안에서만 계산하고 서버로 보내지 않습니다
두 쪽 비용이 같아지는 월세는 875,000원으로, 제시받은 월세가 이보다 낮으면 월세 쪽이 유리합니다. 이 비교는 전세대출 이자·보증보험료·중개수수료 차이를 넣지 않은 단순 비교이므로, 전세대출을 받는다면 그 금리를 기회비용 금리 대신 넣어 보세요.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 5%는 무슨 뜻인가요?
보증금을 월세로 돌릴 때 1년 치 월세가 전환한 보증금의 5%를 넘지 못한다는 뜻입니다. 한국은행 기준금리 3.00%에 2%p를 더한 값이 연 10%보다 낮아 지금 상한이 5%이고, 보증금 1억 원이면 월세는 최대 416,667원입니다.
월세를 보증금으로 바꿀 때도 같은 비율을 쓰나요?
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우만 정합니다. 월세를 보증금으로 돌리는 반대 방향의 상한은 제7조의2에 없습니다. 다만 계약 기간 중이나 갱신 때 보증금·월세를 올리는 것은 증액 한도(제7조, 5%)가 따로 있으니 함께 확인하세요.
기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀌나요?
상한은 '한국은행 기준금리 + 2%p'라서 기준금리가 바뀌는 날부터 함께 바뀝니다. 한국은행은 2026년 10월 22일 회의에서 3.00%를 유지했고 다음 결정 회의는 11월 26일입니다. 이 페이지는 한국은행 발표 기준으로 갱신합니다.
상가 월세 전환에도 같은 기준이 적용되나요?
아닙니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 제12조와 같은 법 시행령 제5조가 따로 정하며 주택과 비율이 다릅니다. 이 계산기는 주택 기준입니다.
전월세 전환율을 넘는 조건을 제시받으면 어디에 문의하나요?
대한법률구조공단·한국토지주택공사(LH)·한국부동산원에 있는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제14조). 한국부동산원 누리집의 전월세 전환 계산기로 조건을 먼저 확인할 수 있습니다.
관련 계산기
확인한 자료
- 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률 제한)(새 창) (확인 2026-10-26)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조(연 1할, 연 2퍼센트)(새 창) (확인 2026-10-26)
- 한국은행 기준금리 변동 추이(새 창) (확인 2026-10-26)
- 한국은행 통화정책방향(2026-10-22, 기준금리 유지)(새 창) (확인 2026-10-26)
- 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 주택 전월세 전환 계산기(새 창) (확인 2026-10-26)
- 한국부동산원 전국주택가격동향조사(전월세전환율 통계 안내)(새 창) (확인 2026-10-26)