전세보증보험 가입조건 계산기: HUG 가입 가능 여부·한도·비용
전세보증보험 가입조건(HUG 전세보증금반환보증)은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 시세 5억 원 수도권 아파트에 보증금 3억 원·근저당 1억 5,000만 원이면 주택가액 4억 5,000만 원과 같아 가입할 수 있고, 2년 예상 보증료는 925,260원입니다.
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상세 조건
다음에 보통 계산하는 것: 전세대출 한도·금리 · 전세 vs 월세 비교
HUG 전세보증보험 가입 조건 6가지
HUG 전세보증금반환보증의 주요 조건은 아래 여섯 가지이며, 이 밖에 전세권이 있으면 말소하거나 HUG로 이전해야 하고, 질권설정이나 채권양도 통지가 된 전세대출을 받았다면 가입할 수 없는(HUG와 협약한 SGI서울보증 보증부 전세대출·신용대출은 예외) 등 세부 요건이 더 있습니다. 계산기는 숫자로 판정할 수 있는 1~3번과 계약기간 1년을 보고, 나머지는 HUG 서류 심사에서 확인합니다.
- 보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%: 이 금액(주택가액)이 보증한도의 바탕입니다. 같으면 가입되고 1원이라도 넘으면 안 됩니다.
- 선순위채권 ≤ 주택가액의 60%: 단독·다중·다가구는 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금을 더해 80% 이내여야 합니다.
- 보증금 수도권 7억 원·그 밖 5억 원 이하: 월세가 있으면 월세×12÷전월세전환율 6.5%를 더해 봅니다. 수도권 밖 보증금 3억 원·월세 120만 원이면 환산 보증금 521,538,462원이라 한도를 넘습니다.
- 계약 요건: 공인중개사를 통해 맺은 1년 이상 계약, 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자, 보증금반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약 없음.
- 집과 임대인 요건: 등기부에 경매·압류·가압류·가처분·가등기가 없고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유이며, 아파트가 아니면 위반건축물이 아니고, 단독·다중·다가구가 아니면 다른 세대 전입이 없고, 임대인이 보증금지대상자가 아닐 것.
- 신청 시기: 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전(미분양관리지역은 만료 6개월 전까지 특례).
전세보증금반환보증 주택가격: 공시가격 140%와 산정 순서
HUG는 보증승인일 현재 아래 순서로 처음 확인되는 가격을 주택가격으로 쓰고, 여기에 90%를 곱해 주택가액을 냅니다. 공시가격을 쓰면 주택가격은 공시가격의 140%이므로 주택가액은 공시가격의 126%입니다. 공시가격 2억 원 빌라는 주택가액이 2억 5,200만 원이라 선순위채권이 없으면 보증금 2억 5,200만 원까지 가입되고, 2억 6,200만 원이면 넘어서 안 됩니다. 임차인이나 임대인이 받은 지 6개월이 안 된 감정평가서가 있으면 이 순서와 관계없이 감정평가액을 먼저 씁니다.
| 주택 유형 | 1순위 | 2순위 이후 |
|---|---|---|
| 아파트·오피스텔·노인복지주택 | KB시세·부동산테크 시세 | 공시가격×140% → 안심전세앱 하한가 → 1년 내 매매가 → 분양가×90%(준공 1년 내) → 토지·건물 합산×140% |
| 연립·다세대 | 공동주택가격×140% | 안심전세앱 하한가 → 1년 내 매매가 → 토지·건물 합산×140% |
| 단독·다중·다가구 | 개별단독주택가격×140% | 1년 내 매매가 → 토지·건물 합산×140% |
전세보증보험 한도 계산: 주택가액 − 선순위채권
보증한도는 주택가격 × 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이고, 보증금이 이 한도 안에 있어야 합니다. 위 예시(시세 5억 원, 근저당 1억 5,000만 원)는 한도가 3억 원이라 보증금 3억 원은 되고 3억 1,000만 원은 안 됩니다. 같은 집에 근저당이 없으면 한도는 4억 5,000만 원입니다. 선순위채권은 등기부 을구에 적힌 근저당 설정금액(채권최고액)으로 보며, 선순위채권만으로 주택가액의 60%(2억 7,000만 원)를 넘으면 보증금이 작아도 가입되지 않습니다.
| 예시 | 주택가액 | 선순위 | 한도 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 시세 5억 아파트, 보증금 3억 | 4억 5,000만 원 | 1억 5,000만 원 | 3억 원 | 가능 |
| 같은 집, 보증금 3.1억 | 4억 5,000만 원 | 1억 5,000만 원 | 3억 원 | 불가 |
| 공시가격 2억 빌라, 보증금 2억 | 2억 5,200만 원 | 0 | 2억 5,200만 원 | 가능 |
| 공시가격 5억 다가구, 보증금 1억 | 6억 3,000만 원 | 4억 원 | 2억 3,000만 원 | 가능 |
전세보증보험 비용: 보증료 연 0.097~0.211%
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약일수 ÷ 365이며, 요율은 보증금 구간, 아파트인지 아닌지, 부채비율((보증금+선순위)÷주택가액)로 정해집니다. 예시 아파트는 부채비율이 100%라 연 0.154%가 적용돼 2년(731일) 925,260원입니다. 선순위채권이 주택가액의 절반을 넘으면 보증료가 10% 더 붙어, 위 다가구 예시는 연 0.142%에 할증을 더해 312,820원입니다. 계산 결과는 10원 미만을 버린 할인 전 금액입니다.
| 보증금 | 아파트 70% 이하 | 아파트 80% 초과 | 그 외 70% 이하 | 그 외 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 이하 | 0.097 | 0.137 | 0.111 | 0.172 |
| 1억~2억 | 0.102 | 0.146 | 0.117 | 0.184 |
| 2억~5억 | 0.107 | 0.154 | 0.124 | 0.197 |
| 5억 초과 | 0.113 | 0.164 | 0.132 | 0.211 |
사회배려계층 할인은 무주택자만 받으며, 부부 연소득 5천만 원 이하·한부모·1인 고령가구는 60%, 신혼부부(합산 6천만 원 이하·혼인 7년 이내)·다자녀·장애인·고령자 가구 등은 40%이고 서로 겹치지 않습니다. 국토교통부 부동산거래 전자계약으로 계약했을 때의 3% 할인은 별도 항목입니다. 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있고, HUG는 보증대상 전세보증금 3억 원 이내를 공제 대상으로 안내합니다.
전세보증보험 가입시기: 계약기간 2분의 1 전
신청은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 해야 하며, 2년 계약이면 그날부터 1년이 되기 전입니다. 미분양관리지역(HUG 매월 공고) 임차인은 기한이 지나도 계약 만료 6개월 전까지 신청할 수 있는 특례가 있습니다.
전세보증보험 가입방법: 위탁은행·앱
신청은 위탁은행(신한·국민·우리·하나·기업·농협 등)에서 하고, 우리·국민은행 앱과 네이버페이·카카오페이·토스에서도 비대면으로 할 수 있습니다. 보증신청서를 쓰고 서류를 내면 HUG가 심사하고, 보증료를 낸 뒤 보증서가 발급되면 가입이 끝납니다.
전세보증보험 종류: HUG·HF·SGI 차이
전세보증은 세 기관이 따로 운영하며 이 계산기는 HUG 기준만 계산합니다. 한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 신청하는 임차인이 대상이고, SGI서울보증 전세금보장신용보험은 보험 상품이라 가입 기준과 요율이 다릅니다. HF·SGI 조건은 각 기관 안내에서 확인하세요.
| 기관 | 상품 | 이 계산기 |
|---|---|---|
| 주택도시보증공사(HUG) | 전세보증금반환보증 | 계산함 |
| 한국주택금융공사(HF) | 전세지킴보증 | 계산 안 함 |
| SGI서울보증 | 전세금보장신용보험 | 계산 안 함 |
자주 묻는 질문
오피스텔 전세보증보험도 되나요?
주거용 오피스텔은 됩니다. 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 하고(민간임대주택 등기가 확인되면 표기 없이도 가능), 주택가격은 KB시세·부동산테크 시세 하한가를 먼저 쓰고, 없으면 국세청 기준시가의 140% 순으로 봅니다. HUG 보증금액 계산기는 오피스텔에 아파트가 아닌 '그 외' 보증료율을 적용합니다.
전세보증보험 갱신할 때도 조건을 다시 보나요?
갱신 계약도 갱신 계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 하고, 2024년 1월 1일부터는 갱신에도 담보인정비율 90%를 씁니다. 다만 보증금이 늘지 않은 갱신은 주택가격을 다시 반영하지 않고 종전 보증의 전월세전환율을 쓰며, 같은 주택을 갱신하면 1회에 한해 종전 보증료율을 적용합니다. 처음 계약을 공인중개사를 통해 맺었다면 갱신 계약서는 중개사를 거치지 않아도 됩니다.
전세보증보험 서류는 무엇이 필요한가요?
모바일HUG로 신청할 때 기본 서류는 공인중개사를 통해 계약하고 확정일자를 받은 임대차계약서(갱신이면 최초 전세계약서 포함), 임차인이 주민센터에서 발급한 1개월 이내 전입세대열람내역서, 임대인이나 중개사가 발행한 영수증·이체내역·무통장입금증 같은 보증금 지급 서류, 주민등록등본(모바일 신청은 자동 확인)입니다. 심사 중 서류를 더 요청할 수 있습니다.
HF 전세보증보험·SGI 전세보증보험은 HUG와 무엇이 다른가요?
운영 기관과 상품이 다릅니다. 한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 신청하는 임차인이 대상이고, SGI서울보증 전세금보장신용보험은 보험 상품이라 가입 기준과 요율이 HUG와 다릅니다. 이 계산기는 HUG 전세보증금반환보증 기준만 계산하므로 HF·SGI 조건은 각 기관 안내에서 확인하세요.
확인한 자료
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